מגמות הנדל”ן ביבנה: מרכז העיר משנה פנים בצל מכרזי שיא

התחדשות בלב השפלה: המהפכה התכנונית של יבנה והצפי לעליית מחירי הנדל”ן

העיר יבנה נמצאת בעיצומו של תהליך שינוי פנימי, המשלב בין התחדשות עירונית בשכונות בלב העיר לבין פיתוח אזורי תעסוקה ותשתיות תחבורה. השילוב בין הגירה חיובית של אוכלוסייה חזקה לבין מכרזי קרקע
(בשכונות חדשות עתידיות בעיר) שנסגרים במחירי שיא מייצר דינמיקה של ביקוש קשיח. ניתוח של עסקאות אחרונות במרכז העיר בשכונת רמות ויצמן מעלה כי רף המחירים בעיר כבר נושק ל־30,000 ש”ח למ”ר, ומסמן את מרכז העיר כיעד אסטרטגי למגורים ולהשקעה.

תהליך ההתחדשות העירונית ביבנה מייצג שינוי אסטרטגי בניהול העיר. לאחר שנים של התרחבות לשכונות חדשות בשוליים, המיקוד התכנוני חוזר כיום אל הלב הפועם של העיר. במוקד השינוי ניצבת שכונת רמות ויצמן, מהשכונות הוותיקות והמרכזיות של יבנה, העוברת מתיחת פנים באמצעות תב”ע (תכנית בנייה) חדשה ומקיפה. התכנית מאפשרת להחליף את מבני השיכון הישנים במגדלי מגורים מודרניים, תוך שדרוג המרחב הציבורי ושמירה על העוגנים הקהילתיים – בתי הספר האיכותיים וקריית הספורט המרכזית, הנמצאים במרחק הליכה.

הדור הבא של המגורים במרכז יבנה

התחדשות פיזית זו מלווה בנתוני הגירה חיובית מרשימה. יבנה מושכת אליה משפחות וזוגות צעירים מהשפלה ומאזור המרכז, המחפשים סביבת מגורים שקטה אך מקושרת. היתרון המשמעותי של האזור טמון בנגישות המקסימלית: הקרבה לרשת הכבישים המרכזית (4 ו־42) והסמיכות ל-2 תחנות רכבת (יבנה מזרח ויבנה מערב) מאפשרות לדיירים ליהנות מאיכות חיים קהילתית מבלי לוותר על קישוריות מהירה למרכזי התעסוקה הגדולים. במקביל, העירייה מקדמת אזורי תעסוקה חדשים בסמיכות לשכונות אלו, צעד שצפוי להפוך את האזור למרכז כלכלי עצמאי ומבוקש עוד יותר.

רף המחירים מתחיל לטפס

הדינמיקה בשטח מקבלת ביטוי ברור בגרף המחירים, כאשר הרף העליון של העסקאות ממשיך לטפס. ניתוח נתוני מכירות הנדל”ן לשנת 2025 מעלה כי מחירי הדירות החדשות במרכז העיר ושכונת רמות ויצמן נעים סביב 27,000–28,000 ש”ח למ”ר, ובמקרים של קומות גבוהות ומפרט יוקרתי המחירים כבר נושקים לרף 30,000 ש”ח למ”ר. עסקאות שבוצעו לאחרונה משקפות את המגמה: דירת 5 חדרים בשטח של 112 מ”ר נמכרה ב־3,030,000 ש”ח, ודירת 5 חדרים גדולה יותר, בשטח של 128 מ”ר, נמכרה ב־3,250,000 ש”ח.

היזמים הגדולים מאמינים במרכז העיר

הבעת האמון המשמעותית ביותר בעתיד העיר מגיעה דווקא מכיוון היזמים. רשות מקרקעי ישראל פרסמה לאחרונה מספר מכרזים לבניה חדשה בעיר, כאשר לדוגמה מכרז אחרון שנסגר בסוף דצמבר 2025 עבור 136 יחידות דיור, הסתיים בזכייה של היזם עם עלות קרקע של כ־54 מיליון ש”ח, סכום הגבוה בכ־10 מיליון ש”ח מהערכת השמאי הרשמית. חישוב כלכלי של נתוני המכרז מול שקלול עלויות בניה מעלה כי מחירה של דירת 4 חדרים ממוצעת, בשטח של כ־100 מ”ר “על הנייר”, עומד לפי העלויות של היום כבר על כ־2,800,000 ש”ח. העובדה שיזמים מוכנים לשלם פרמיה גבוהה על הקרקע עבור פרויקטים שייבנו רק בעוד מספר שנים מעידה על צפי לביקושים גבוהים ועל חוסנו של שוק הנדל”ן העירוני המקומי.

המכרזים האלו הם חלק מתכנית ההתרחבות של יבנה מזרח, הכוללת שיווק של כ־2,300 יחידות דיור (מתוכן כ־950 לשוק החופשי), שמייצרת עתודות מגורים המשתלבות בתמונה הכוללת. עבור מי שבוחן את שוק הנדל”ן בשפלה, מרכז העיר יבנה מציג כיום שילוב נדיר בין תשתיות חינוך וספורט קיימות לבין פיתוח תחבורתי ותעסוקתי מואץ, מה שהופך את השכונות המתחדשות, כמו רמות ויצמן, לציר אסטרטגי המוביל את הצמיחה העירונית.