השקעות נדל”ן בקפריסין: החלום שהופך לסיוט ניהולי, ואף אחד לא מזהיר אתכם

בעוד אלפי ישראלים רוכשים דירות באי, מתגלה פער מטריד: אין מי שינהל את ההשקעה אחרי הרכישה. משקיעים מדווחים על מציאות כאוטית של רדיפה אחרי אנשים שאף אחד מהם לא באמת לוקח אחריות

מאת: צוות הכלכלה

קפריסין הפכה בשנים האחרונות ליעד ההשקעה הלוהט ביותר עבור ישראלים. שעתיים טיסה, מחירים שנראים כמו מציאה לעומת תל אביב, הבטחות לתשואות של 6% עד 8%, וכנסים מפוארים במלונות חמישה כוכבים שמציגים חזון של הכנסה פסיבית באירופה. אבל מה שהמשווקים לא מספרים, ומה שמשקיעים רבים מגלים רק בדיעבד, הוא שהשקעת נדל”ן בחו”ל היא לא עסקה חד פעמית. היא מערכת יחסים מתמשכת. ובמערכת הזו, רבים מוצאים את עצמם לבד לחלוטין.

הרגע שהחלום נגמר

אלון, רכש דירת שלושה חדרים בלימסול באמצע 2022. בזמן הרכישה הכל נראה מושלם: תחזיות תשואה מרשימות, שוכרים, ליווי משפטי צמוד. הוא חתם, שילם, וחיכה.

הדירה נמסרה באיחור של שמונה חודשים. ביום קבלת המפתח התבררה המציאות: אין חשבון בנק מקומי, אין רואה חשבון שמבין את שתי המערכות, הדירה ריקה ולא מרוהטת, ואין מושג איך למצוא שוכר. ההצעה לשים באיירבי-אן-בי נשמעה פשוטה, אבל מי מקבל את האורחים? מי מחליף מצעים? מי מטפל בתקלות?

במהלך השנה הראשונה הפסיד כהן כ-18,000 יורו. בין דמי תחזוקה, ייעוץ מקומי שלא הוביל לשום מקום, וחודשים ארוכים שבהם הדירה עמדה ריקה.

400 דירות, 400 משקיעים, אפס פתרונות

אבל הסיפור של כהן הוא רק קצה הקרחון. בפרויקטים גדולים בקפריסין, התמונה קשה עוד יותר. בפרויקט טיפוסי שנמכר לישראלים: 400 דירות, כמעט כולן נרכשות להשקעה. ביום המסירה, 400 משקיעים מקבלים מפתחות בו זמנית. כולם רוצים להשכיר. כולם רוצים למכור. ולאף אחד מהם אין מישהו בצד השני.

יוסי, חווה את זה על בשרו. פתאום הוא הבין שהוא מתחרה על אותם שוכרים עם עוד 399 ישראלים שקנו באותו מתחם. בלי יתרון, בלי קשרים מקומיים, בלי מי שישווק אותו. עוד דירה ריקה בים של דירות ריקות.

הפער שאף אחד לא מדבר עליו

שיחות עם עשרות משקיעים ישראלים בקפריסין מגלות תמונה עקבית: תהליך הרכישה פשוט, נעים, ומלווה. אבל ברגע מסירת המפתח, המשקיע מוצא את עצמו לבד.

עורכי דין המתמחים בנדל”ן בינלאומי מכירים את התופעה היטב. הלקוחות מגיעים בשני שלבים: הראשון לפני הרכישה, כשהכל ורוד. השני שנה אחרי, כשהם מבינים שיש להם נכס בחו”ל ואין להם מושג מה לעשות איתו. פתיחת חשבון בנק לוקחת חודשים. דיווח מס נכון דורש היכרות עם שתי מערכות. מציאת שוכר בלי נוכחות מקומית היא כמעט בלתי אפשרית.

מלכודת המע”מ: ההבטחה שמתפוררת

ואז יש את סיפור המע”מ. בקפריסין, רוכשי דירות חדשות משלמים 19% מע”מ על הנכס. סכום עצום. משווקים רבים מרגיעים את הרוכשים הישראלים בהבטחה שיקבלו החזר, תהליך פשוט לכאורה.

המציאות שונה לחלוטין.

משקיעים מדווחים על המתנה של שנתיים ויותר. רדיפה אחרי ניירות, תרגום מסמכים, תשלומים לרואי חשבון מקומיים. התשובה תמיד עוד קצת. בפועל, רוב הישראלים פשוט מוותרים. כסף שהלך.

לפי הערכות בשטח, אחוז גבוה מהמשקיעים הישראלים שזכאים להחזר מע”מ פשוט לא מקבלים אותו. הבירוקרטיה הקפריסאית, המרחק, חוסר ההיכרות עם המערכת, כל אלה גורמים לכך שההבטחה נשארת על הנייר בלבד.

ניהול נכס מרחוק: עבודה במשרה חלקית

משקיעים שמנהלים מספר דירות בישראל בלי בעיה מגלים שקפריסין זה סיפור אחר לגמרי.

המציאות מורכבת הרבה יותר. כל תקלה דורשת מציאת בעל מקצוע, תיאום מרחוק, תשלום בהעברה בינלאומית, ווידוא שהעבודה בוצעה. שוכר עוזב? צריך לטוס לקפריסין רק כדי לוודא שהדירה תקינה. זו לא הכנסה פסיבית. זו עבודה במשרה חלקית.

מתווכים שאוכלים את כל הרווח

ואפילו כשמוצאים מתווך מקומי שמוכן לעזור, המחיר כואב. מתווכים בקפריסין גובים עמלות של 6% עד 8% מעסקת השכירות או המכירה. בישראל העמלה הנהוגה נעה בין 1% ל-2%.

משקיעים שעשו את החשבון מגלים תמונה עגומה: אחרי מיסים, תחזוקה, ועמלת מתווך של 7%, נשארים עם תשואה שלילית בשנה הראשונה. לא אפסית. שלילית. המתווך מרוויח יותר מבעל הדירה.

השוק המפוצל

אנליסטים בתחום מסבירים שהפער הוא מבני. בישראל יש תשתית מוסדרת לניהול נכסים: חברות ניהול, מערכות, אמון בסיסי. בקפריסין, במיוחד עבור משקיעים זרים, השוק עדיין מפוצל. יש עורכי דין, יש מתווכים, יש יזמים, יש אנשי תחזוקה. אבל אין כמעט גוף אחד שלוקח אחריות מקצה לקצה.

התוצאה: משקיעים רבים, במיוחד אלה שרכשו דירה ראשונה בחו”ל, מגלים שהם תקועים עם נכס שהם לא יודעים לנהל, לא יודעים להשכיר ביעילות, ולא יודעים למכור נכון.

חברות ניהול שנעלמות באמצע הסיפור

חלק מהמשקיעים ניסו לפתור את הבעיה בעזרת חברות ניהול מקומיות. גם כאן, הסיפורים קשים.

דפוס חוזר: חברה מבטיחה לנהל את הדירה, בהתחלה הכל עובד, דוחות מגיעים, כסף מתקבל. אחרי כמה חודשים הם פשוט מפסיקים לענות. לא לטלפון, לא למייל. הדירה מושכרת, השוכר משלם, והכסף נעלם.

משקיעים שנפגעו נאלצים לשכור עורך דין מקומי ולפתוח בהליך משפטי במערכת זרה בשפה שהם לא מכירים. רבים משלמים יותר לעורך הדין מאשר מה שהם מצליחים לחלץ.

המרחק שהופך לתהום

מה שנראה כמו יתרון, שעתיים טיסה מישראל, הופך לחיסרון: קרוב מספיק כדי להרגיש נגיש, רחוק מספיק כדי שלא להיות שם באמת.

מציאות טיפוסית: הודעה מהשוכר ב-11 בלילה על נזילה. התקשרות לאנשי קשר שמישהו נתן פעם. תקווה שמישהו יענה. תשלום של מה שמבקשים כי אין ברירה. ואז גילוי שגבו כפול. אין פיקוח, אין שקיפות, אין מי שעומד מול המשקיע.

האקזיט הבלתי אפשרי

ואז מגיע הרגע שבו המשקיע רוצה לצאת. למכור. לסגור את הפרק. וכאן מתגלה אולי הבעיה הקשה ביותר: שוק היד השנייה בקפריסין כמעט ולא קיים עבור משקיעים זרים.

משקיעים מדווחים על ניסיונות מכירה של שנה וחצי ויותר. פרסום באתרים מקומיים, מתווכים, הורדת מחיר. שום דבר. בלי נוכחות מקומית, בלי מי שמכיר את השוק, בלי קשרים לחברות הייטק ולקהילות של שוכרים פוטנציאליים, המשקיע פשוט בלתי נראה.

זו הבעיה המרכזית: אפשר לקנות נכס, אבל לא באמת אפשר למכור אותו. לא כמו ישראל, שיש יד2, יש פייסבוק, יש שוק פעיל. בקפריסין המשקיע הזר תלוי לגמרי בקשרים מקומיים, ואם אין לו, הוא תקוע.

שכירות לא יציבה בלי קשרים מקומיים

גם בצד השכירות, היעדר קשרים מקומיים יוצר כאוס. בקפריסין, השוכרים האיכותיים, אלה שמשלמים בזמן ונשארים לטווח ארוך, מגיעים דרך חברות הייטק מקומיות ובינלאומיות, דרך קהילות של עובדים זרים, דרך המלצות פנימיות.

בלי מישהו בשטח שמכיר את החברות האלה, שיודע מתי יש גיוסים, שיש לו קשרים עם מחלקות HR, המשקיע מפספס את השוכרים הכי טובים. מה שנשאר זה שוכרים זמניים, בעייתיים, או חודשים של דירה ריקה. השכירות הופכת לעניין לא יציב, כאוטי, תלוי במזל.

תמונת מצב

נתונים מדויקים קשה להשיג, אבל הערכות בשוק מדברות על אלפי ישראלים שרכשו דירות בקפריסין בשלוש השנים האחרונות. חלקם נהנים מתשואה סבירה, אבל חלק משמעותי מתמודד עם תשואה נמוכה מהמובטח, דירות ריקות, החזרי מע”מ שלא מגיעים, עמלות שאוכלות את הרווח, חברות ניהול שנעלמות, והתנהלות כאוטית שמייצרת עלויות נסתרות.

לאן השוק הולך?

המסקנה שמתגבשת בקרב אנשי מקצוע בתחום ברורה: השלב הבא בהתפתחות שוק הנדל”ן הקפריסאי לא יהיה עוד פרויקט מבריק או עוד כנס מכירות. הוא יהיה יצירת תשתית ניהולית אמיתית, גוף או גופים שילוו את המשקיע הישראלי מהשקל הראשון ועד האקזיט, עם שקיפות, בקרה, ואחריות מתמשכת.

עד אז, המשקיעים ימשיכו לרדוף לבד, מרחוק, אחרי אנשים שאף אחד מהם לא באמת אחראי עליהם.

כתבה זו אינה מהווה ייעוץ השקעות. כל החלטה בנוגע להשקעות נדל”ן בחו”ל צריכה להיעשות בליווי אנשי מקצוע מוסמכים.